CBJ considera los cambios en la regla de divulgación de bienes raíces

Los compradores de propiedades en la ciudad y el distrito de Juneau pronto podrían enfrentar una multa de $50 por día por no revelar lo que pagaron por una propiedad en el distrito.

A fines de 2020, los miembros de la Asamblea de CBJ aprobaron una ordenanza que obliga a los compradores de propiedades a informar los montos de las transacciones a la ciudad dentro de los 90 días posteriores a la compra. La regla reemplazó un proceso de divulgación voluntaria y agregó una cláusula de confidencialidad que significaba que el tasador no podía compartir el precio de compra con otras partes.

Un año después de su aprobación, la nueva regla no ha aumentado las divulgaciones. Pero, los funcionarios de la ciudad dicen que ha generado frustración ya que las reglas de confidencialidad dificultan las apelaciones de impuestos.

Los miembros de la asamblea ahora están preparados para considerar una multa de $50 por día para los propietarios que no revelen el precio de compra dentro de los 90 días y eliminar la cláusula de confidencialidad.

Rogers le dijo al Comité de Finanzas que la gente ve la regla como ineficaz y que requiere un mecanismo de cumplimiento si los miembros de la asamblea quieren recopilar la información.

Desde que se aprobó la ley, el asesor ha enviado cartas de divulgación a los compradores involucrados en 977 transacciones de bienes raíces. Hasta ahora, 447 han respondido.

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Además, los dueños de propiedades que apelan evaluaciones de impuestos han expresado su frustración porque el tasador no puede compartir información sobre otras propiedades.

Según Jeff Rogers, director de finanzas de CBJ, la cláusula de confidencialidad ha creado una sensación de caja negra entre los apelantes de impuestos.

Antes de esta disposición de confidencialidad, el tasador podía divulgar de manera completa y transparente los precios de venta que comprendían un estudio de índices. Ahora, sin embargo, el tasador a menudo se ve obligado a decir lo siento, los precios de venta subyacentes en el estudio de proporción son confidenciales. De hecho, esto ha creado un aire de desconfianza y perpetúa la sensación de que el proceso de los asesores es opaco, escribió Rogers en un memorando al comité.

Entre las preguntas de los miembros de la asamblea, el abogado municipal de CBJ, Robert Palmer, dijo que la ciudad es la única parte a la que se le impide ver información de precios.

Esa información no es confidencial. Está publicado en bases de datos de prácticas comerciales, y cualquier otro propietario que utilice un tasador puede obtener esa información. Pero, cuando tenemos una apelación, la información está encerrada en una caja y no podemos obtenerla, dijo Palmer.

La asambleísta Christine Woll preguntó a Rogers y Palmer si estos cambios significarían que cualquiera podría llamar al tasador y preguntar sobre el precio de compra de una casa al final de la calle.

Rogers dijo que sí.

Sería un registro público mantenido en la oficina de asesores. Espero que los apelantes le pidan al tasador todos los precios de venta. O bien, las personas pueden llamar a la oficina de asesores y solicitarlo, dijo Rogers.

Palmer explicó que en la mayoría de los estados, los precios de venta de las propiedades se divulgan como parte de la transacción de venta cuando se registra la transferencia de la escritura. En algunos estados, la información de las transacciones se publica en periódicos y en bases de datos públicas.

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El asambleísta Wade Bryson sugirió que la ciudad permita a los compradores presentar tasaciones en lugar de información sobre el precio de compra.

Bryson dijo que prefiere las tasaciones porque representa la opinión de un profesional y no es un reflejo de las habilidades de negociación del comprador.

Rogers dijo que el Departamento de Finanzas de CBJ está abierto a la idea.

Durante la reunión, los asambleístas reconocieron que cualquier cambio podría generar consternación, especialmente si deciden hacer retroactiva la multa.

Esto va a causar una tormenta de fuego, dijo la asambleísta Michelle Bonnet Hale.

La alcaldesa Beth Weldon trasladó los cambios a la Asamblea de la CBJ en pleno para una consideración adicional, pero dijo que nunca estuvo a favor de las reglas de divulgación.

Creamos una arruga cuando agregamos la cláusula de confidencialidad, por lo que deberíamos publicarlo para discutirlo, dijo Weldon.

Creando un proceso

El miércoles por la noche, los miembros del Comité de Finanzas también votaron para codificar las reglas de procedimiento para la Junta de Igualación una vez que se completen todas las apelaciones de 2021.

Los dueños de propiedades comerciales presentaron un torrente de apelaciones el año pasado después de que la ciudad aumentara el valor base de la tierra en un 50 % en todo el condado, lo que provocó aumentos en los impuestos a la propiedad para los dueños de negocios locales.

En diciembre, Rogers le dijo al Comité de Finanzas de la ciudad que 130 de 210 apelaciones de propiedades comerciales se habían cerrado y 80 apelaciones permanecían abiertas y avanzaban a un ritmo de alrededor de 10 por mes.

Rogers dijo que la Junta de Ecualización aún no había fallado a favor de un apelante y que cuatro apelantes están procediendo ante el tribunal superior para intentar anular su evaluación fiscal de 2021.

En reuniones y entrevistas anteriores con Empire, Rogers dijo que la ciudad usó un modelo de evaluación masiva para determinar el nivel de evaluación correcto. Dijo que el modelo analizó los precios de venta disponibles y los comparó con el valor tasado. Dijo que el asesor trabaja con datos mínimos porque los compradores y vendedores no están obligados a revelar datos de ventas a la ciudad.

Los opositores sostienen que cada sección de la ciudad debe evaluarse de forma independiente.

Por qué importan las divulgaciones

Actualmente, Alaska es uno de los pocos estados que no requieren divulgaciones de precios de venta. La ciudad dice que exigir la divulgación de los precios de venta le da a la oficina de asesores más información para realizar su evaluación anual.

La oficina de tasadores utiliza múltiples factores para determinar el valor de una propiedad, pero la ciudad no tiene acceso a los precios de venta a menos que el comprador los divulgue. Los funcionarios de la ciudad han dicho que las evaluaciones de propiedad más precisas darán como resultado una tributación más equitativa.

Póngase en contacto con la reportera Dana Zigmund en [email protected] o 907-308-4891.

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